בישראל נראה שמחירי הנדל"ן תמיד בעליה. האם נדל”ן לרכישה הוא תמיד האופציה הטובה ביותר? למי? ואם רכשנו נדל"ן, מהן הדרכים בהן ניתן להרוויח מנדל"ן לרכישה, מלבד השימוש שלנו בו?

לעיתים רכישה עדיפה על שכירה של נדל"ן מסחרי ולעיתים עדיף דווקא לשכור. זו למעשה אחת הדילמות הגדולות של כל מי שלא עוסק בייזום בתחום הנדל"ן. מאמר זה לא בא להמליץ לכם לעשות כך או אחרת, להתרכז בנדל"ן לרכישה או בנדל"ן להשכרה דווקא, אלא להאיר כמה נקודות שקשורות בנושא.

נדל"ן לרכישה בשוק למגורים

בתחום הנדל"ן למגורים אנחנו מכירים כמה סוגי נדל"ן בסיסיים: מגרשים לבניה למגורים, דירות ובתים. בשעה שאף אחד לא באמת שוכר מגרש למגורים, הרי ששכירת דירות ובתים הוא עניין מקובל מאוד בתחום. למשקיע, נדל”ן לרכישה למגורים הוא אופציה מצוינת, כיון שנראה שמחירי הנדלן רק עולים. אבל האם הם עולים בשיעורים שמצדיקים עיסוק בנדל"ן לרכישה בתחום זה? אם אתם צריכים לקחת הלוואה או מימון, האם נדל”ן לרכישה מצדיק את הריבית שתשלמו או את הסיכון לנכסים האישיים?

מדי כמה זמן מתפרסמים מדדים שונים שמצביעים על הרווחים והתשואות של נדל”ן לרכישה על פני כמה שנים. המספרים משתנים כמובן כשמדברים על חמש, 10 או 20 שנים וכו'. אתם, כמו משקיעים שמתעניינים בנדל"ן לרכישה, צריכים לשאול את עצמכם מתי תצטרכו את הכסף שאתם משקיעים ברכישה: האם בתוך חמש שנים או 20? בהנחה שמימון אינו הבעיה שלכם ואתם לא צריכים למכור כליה כדי לקחת משכנתא, השאלות הן מה יהיה על שוק הנדל"ן למגורים בעוד מספר שנים, ואם תוכלו בסופו של דבר למכור את אותו נדל”ן לרכישה ברווח ריאלי; רווח שיהיה גדול מהריבית שתשלמו במהלך השנים (או זו שיכולתם לקבל על הכסף) ומהשינויים בשווי הכסף עצמו במהלך הזמן.

נדל"ן לרכישה בתחום המסחרי

השאלות בנושא כדאיות רכישה או שכירה של נדל"ן מסחרי לרכישה מורכבות קצת מאלה של נדל"ן למגורים.

כשמדברים על נדל”ן מסחרי לרכישה, צריכים לקחת בחשבון את החזרי המס:

כאשר עסק שוכר משרד או שטח מסחרי, כל דמי השכירות מוכרים לצורך החזר מס. מנגד, כשמדובר על רכישת נדל”ן לרכישה, ההחזרים הם על חלק קטן יחסית מההוצאה ולא כוללים את רכיב הקרקע. מצד שני, מי שקונה משרד, לא משלם שכירות (שעלולה לעלות) וברבות השנים הנכס הוא שלו, לעשות בו כרצונו.

בנוסף, מי שקונה נדל”ן לרכישה בתחום המסחרי, יכול להשתמש רק בחלקו ולהשכיר את מה שאין לו בו צורך. גם עניין זה צריך להכנס לשיקולים אם לקנות נדל”ן לרכישה מסחרי או שלא.

יכול להיות שעסק צופה צמיחה וגידול, וכדאי לו להשקיע בנדל"ן מסחרי במצב בו הוא עדיין זול, וכך הוא יוכל להתפתח לתוכו וגם ליהנות מסיכון נמוך.