תפקידם של עורכי דין, שהתמחותם במקרקעין ונדל"ן, לא מסתכם רק בכתיבת הסכמים לקנייה ומכירה של נכס. קיימים לא מעט אירועים ומקרים בהם נדרשת התערבות, או לפחות ייעוץ, של עורך דין מקרקעין.
לרוב, המקרים הללו כוללים בסופו של דבר גם קניה ומכירה של נכס, אבל המעטפת שסביב המכירה היא זו שדורשת לא מעט מומחיות במקרקעין וגם נסיון מצידו של עורך הדין.
מסיבה זו כל אחד מאתנו מעוניין לבחור עורך דין איכותי ומנוסה שידאג למצות את זכויותיו בצורה המיטבית ביותר.
איך לבחור עורך דין מקרקעין?
- נסיון בדיני מקרקעין - הנסיון הפרקטי של עורך הדין בתיקי מקרקעין הוא חשוב. מומלץ לשאול אותו כמה זמן הוא עוסק בתחום ובאילו תיקים הוא טיפל. מאחר ואין חסיון מהותי בדיני מקרקעין, תוכלו לבקש ממנו להפנותכם ללקוחות קודמים שלו כדי שתוכלו לדבר עימם ולקבל אינדקציה גדולה יותר.
- נסיון ספציפי בתיקים דומים - עולם המקרקעין הוא רחב ומגוון במיוחד וכולל נושאים רבים כמו בניינים משותפים, רישום בטאבו, עסקאות קבלן, נחלות, דירות ומשקים בקיבוצים ומושבים וכו'. מומלץ לברר עם עורך הדין האם יש לו התמחות וניסיון בתיקים משפטיים כמו שלכם.
למשל, אם אתם צריכים ייצוג בהליכי הסדרת משק במושב (חקלאי או לא חקלאי) מול רשות מקרקעי ישראל, כדאי לוודא שעורך הדין מכיר את הדין והתקנות בתחום הזה ספציפית שכן הוא שונה מאוד מדירות ובתים בעיר. - התמחויות בדיני המקרקעין - כל עורך דין יכול למעשה לעסוק בתחום המקרקעין ולהציע את שירותיו. עורכי דין רבים, מציעים ייצוג במגוון נושאים כגון דיני חוזים, ייצוג בהוצאה לפועל וחדלות פירעון, ייצוג בתיקי נזיקין ועוד. מאחר וכל תחום הוא עולם ומלואו וחשוב להכיר את כל הדקויות, החקיקה והפסיקה בתחום, מומלץ לבחור עורך דין שההתמחות המרכזית שלו (והבלעדית) היא דיני מקרקעין. כדאי לשאול גם על השתלמויות והכשרות שעשה בתחום. בדרך כלל, עו"ד שסיים השתלמויות במקרקין, יתלה את התעודות הללו "לראווה" במשרדו. כך תוכלו לקבל מושג על הידע המקצועי שלו.
- התרחקו ממחיר זול - עשיתם סקר שוק וקיבלתם מס' הצעות מחיר מעורכי דין? אל תתפו להצעות במחיר הזול ביותר. תיקי מקרקעין בדרך כלל אורכים זמן רב, דורשים הכנת מסמכים, תקשורת רציפה מול הצדדים בעסקה ומול גורמי הרשויות. אם המחיר זול, כנראה שעורך הדין מעדיף כמות תיקים גבוהה של לקוחות על פני איכות ולא יהיה לו זמן להשקיע בכל תיק לעומק.
- העסיקו עורך דין משלכם - בעסקאות מכירת דירה רבות או מול יזמים וקבלנים, בדרך כלל הצד החזק מביא עורך דין שאמור לדאוג לעריכת ההסכמים עבור שני הצדדים. גם אם אתם משלמים שכ"ט לעורך הדין שהביא הקבלן למשל, לא מומלץ להסתמך רק עליו מאחר והוא בראש ובראשונה לטובת הקבלן שהעסיק אותו. לכן, התאמצו והשקיעו קצת יותר בשכירת עורך דין שיבחן לעומק רק את טובת האינטרסים שלכם בעסקה.
- כימיה ותקשורת - פרמטר לא פחות החשוב הוא ההרגשה והתקשורת הבינאישית עם עורך הדין. חשוב להרגיש שאתם סומכים עליו, שתוכלו לשוחח ולתקשר איתו לאורך הזמן ושאתם בידיים טובות.
(צילום:ShutterStock)
מתי ולמה חייב עורך דין מקרקעין?
עורך דין מקרקעין מטפל במגוון נושאים מגוונים כגון:
1. ייצוג בעסקאות מכירה (וקניה) של נדל"ן
ניסוח חוזה, משא ומתן, בדיקות שונות וייצוג בפני רשויות. בין עורכי הדין למקרקעין ועורכי הדין בכלל ישנן מוסכמות שונות – כמו למשל מי מנסח את מנסח את חוזה המכר (מוכרים) או במשרדו של מי מתבצעת החתימה על החוזה (לרוב משרד עורך דין המוכרים), אבל אלה כמובן עניינים שוליים. הרבה יותר חשוב הוא שעורך הדין למקרקעין ינסח חוזה טוב או יבדוק לעומק את החוזה עבור הקונה, יעמוד על הסעיפים השונים, לטובת לקוחותיו.
2. ייצוג בעסקאות מול קבלנים – קומבינציה, תמ"א 38 ובית משותף
אתם חייבים עורך דין למקרקעין בעסקאות מסוג זה, במיוחד בגלל שהן עסקאות מורכבות, שיישומן עלול להימשך כמה שנים. רישום בית משותף שלא נעשה כהלכה על ידי עורך דין מקרקעין עלול להשליך על זכאות ההרחבה והבניה שלכם, שלא לדבר על מכירה של הנכס בעתיד. כמו כן שמירה על זכויות הלקוח בעסקת בנייה עם קבלן ועד טיפול בליקויי בנייה, אחרי מסירת המפתח.
רוצים למצוא עו"ד מקצועי לדיני מקרקעין שידאג אך ורך לאינטרסים שלכם? אתרו באינדקס B144, עו"ד מומלץ לפי ביקורות וחוות דעת של לקוחות קודמים:
3. ייצוג בענייני מיסוי מקרקעין
אחד הדברים המהותיים ביותר שעבורם מעסיקים עורך דין למקרקעין הוא נושא המיסוי. יכול להיות ונכס מסוים יוגדר למשל כחנות, בעוד שהוא למעשה מחסן או "חצי מרתף". יכול להיות ששוכר נכס יהיה זכאי לארנונה מופחתת בזכות עיסוקו או מצבו; באם הרשות לא תכיר בכך, רצוי שעורך דין למקרקעין יהיה זה שייצג את הנישום בפני אותה ועדת ארנונה. אותו כלל חל כאשר מדובר על ייצוג בפני רשויות המס: מה למשל דינה של דירה ששימשה כמשרד, בעת המכירה? מה גובה המס בו חייבים בעליה? עורך דין מקרקעין יכול לנהל מו"מ עם הרשויות בנושא זה או לבצע תכנון מס שיתאים לצרכי הלקוח.
אולי יעניין אותך: חישוב מס שבח: כך תידעו כמה צריך לשלם
(צילום:ShutterStock)
4. עורך דין ושכירות נכס
לעיתים, נושא זה נראה לנו פשוט מאוד, אבל לא כך הוא. השכרת דירה או נכס אחר או העברת שכירות - לא מעט בנכסים מסחריים – עלולה להתגלות כבעייתית. רצוי מאוד שעורך דין מקצועי יהיה זה שינסח את חוזה השכירות או יבדוק אותו לפני החתימה. עורכי דין למקרקעין הם גם לרוב אלה שנקראים להתייצב בבתי המשפט כאשר מדובר בשוכר שלא מוכן לפנות נכס ששכר או שיש לפנות אותו מסיבות כלשהן.
5. בדיקת מצב נכס
רוב קוני הדירות והבתים מיד שניה בודקים את מצב הרישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, אבל לא די בכך. יש דברים נוספים שעליכם לשות לצורך בדיקת נכס כראוי, כמו תיק הבית או הבניין בעיריה. שם תגלו – בעזרתו של עורך הדין למקרקעין – אם הנכס שהוצע לכם הוא אכן הנכס המדובר, מה מצבו התכנוני ואם ישנו חוסר התאמה בין מצב זה לבין המצב בשטח (הרחבות או בניה לא חוקית). בחלק מהמקרים ניתן להכשיר תוספות בניה או פיצולים בצורה רטרואקטיבית, אך לשם כך רצוי מאוד לקחת עורך דין שבקיא ברזי חוקי התכנון והבניה.
6. ייצוג עורך דין בתמ"א 38
תמ"א 38 קובעת שניתן לחזק מבנים ישנים מפני רעידת אדמה, בתנאים מקלים, שאינם דורשים מעבר על כל הבירוקרטיות הכרוכות בשינויי בינוי לבניין. תמ"א 38 מאפשרת לקבל היתרי בנייה גם לתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים. מאחר ומעורב פה כסף רב, יזמים רבים מנצלים את התוכנית, ומציעים לדיירי הבתים תוכניות שונות, מתוספת קומה ועד פינוי פינוי. כאן נכנסים לתמונה עורכי דין למקרקעין, שתפקידם לוודא שכל הצדדים, במיוחד הדיירים, יהנו ממלוא הזכויות שלהם ויממשו אותן. כיועץ, עורך דין למקרקעין ילווה את הדיירים בפרוייקט תמ"א 38 מול הקבלן או היזם, מול הרשויות ובינהם לבין עצמם:
- מול הדיירים - תפקיד עורך הדין למקרקעין יתחיל עוד לפני המו"מ עם היזמים, ויתבטא בפגישת שכנוע עם הדיירים, כך שכולם אכן יצטרפו לפרוייקט.
- מול היזם - עורך דין למקרקעין יוודא מול היזם שהדיירים אכן יקבלו את מלוא הבטחונות והערובות לביצוע הפרוייקט לפי אבני דרך שונות.
- מול הרשויות - עורך הדין למקרקעין יטפל בקבלת היתרים שונים ויוודא שהזכויות על הנכסים נרשמו כדין, כולל רישום בית משותף בצורה נכונה, ועוד.
- מול מערכת המשפט - במקרה שבו לא כל הדיירים מצטרפים לפרוייקט תמ"א 38, דרושה התערבות משפטית של עורך הדין, יותר מאשר "פסיכולוגית". ייתכן שחלק מהדיירים בבניין ירצו לפנות לערכאות, כדי להכריח את יתר הדיירים להצטרף לפרוייקט, וכאן תדרש מומחיותו של עורך הדין למקרקעין, בתקנות ובחוקים השונים.
7. דיינות בשאלת בעלות על מקרקעין
עורכי דין למקרקעין עשויים להידרש לניהול משפט בעלות על קרקע או נכס מקרקעין אחר, כולל בנושאים שקשורים לירושה, פלישה לנכס, חזקות הסטוריות ועוד. כך לדוגמא, מאחר ומדובר בעסקה מורכבת שאורכת זמן, קרו בעבר מקרים בהם בעל דירה היה "מוכר" את הנכס שלו ל-2 קונים (מבלי שאלו ידעו על הדבר). מאחר והעברת המפתח לוקחת זמן, לבינתיים בעל הדירה היה מקבל את הכסף, מהקונים או לפחות חלק ממנו. כך בסופו של יום, 2 הקונים צריכים לריב ביניהם, מי זכאי להיות בעל הדירה. ייצוג עו"ד יבטיח את הסיכוי שדבר כזה לא יקרה לכם.
(צילום:ShutterStock)
בחירת עורך דין מקרקעין לעסקה היקרה בחייך
העיסוק בנדל"ן ומקרקעין הינו חלק משמעותי מחייו של כל אזרח בישראל. תחום המקרקעין נחשב לאחד מתחומי המשפט הסבוכים ביותר שכן הוא כולל אינטראקציות עם מספר רב של גורמים בעת ובעונה אחת – המדינה, האזרח, המשפט, הקבלנים ורשויות המס.
עורך דין מקרקעין עוסק בתחום זה כחלק בלתי נפרד מהצורך של כל אזרח לעמוד אל מול הבירוקרטיה של מדינת ישראל בכל הקשור לבנייה, מכירה וקניה, ניהול ומיסוי של נדל"ן הן לצרכים פרטיים, והן למוסדיים ועסקיים. עורכי דין אשר אינם בקיאים דיו בדיני המקרקעין ואינם בעלי הניסיון הדרוש לכך, עשויים לבצע טעויות רבות אשר חושפות את לקוחותיהם לקנסות, תביעות והפסדים כספיים עצומים. עו"ד מקרקעין חייב לבחון כל מקרה לגופו לעומק ולהיות ניחן בראייה כוללת, יחסי אנוש טובים ומוכנות להשקיע זמן מעבר לשעות העבודה המקובלות.
מאמר זה מובא כסיוע בלבד ואינו מהווה תחליף להתיעצות עם עורך דין למקרקעין או יועץ מוסמך אחר.
