רכישת נכס מקרקעין בישראל
בישראל יש כמה וכמה גופים שמחזיקים בזכויות על קרקע, בין אם מדובר במנהל מקרקעי ישראל (המדינה), קק"ל או גופים אחרים. בנוסף, יש קרקעות פרטיות, חקלאיות ואחרות, ומעמד כל מבנה או יחידת דיור תלוי לא מעט בגורם שמחזיק בזכויות הקרקע עצמה. כפי שנזכיר גם בהמשך, יש גם אין ספור שיטות רישום של נדל"ן – משותף, פרטי, חקלאי, מסחרי ואחר – והדברים מסובכים מאוד מבחינה משפטית ובירוקרטית.
המצב המשפטי של הנכס
במצב זה, אין פלא שרכישת נכס מקרקעין הופכת למשימה של ממש, ומתחילה בברור על אודות הזכויות שקיימות בו ומי מחזיק בהן, מהו מעמדו המשפטי של הנכס ומהן האפשרויות שעומדות בפני בעליו לעשות בו שינויים, לשפר אותו או להגדיל אותו. באופן כללי, כל מטר מרובע שניתן להוסיף למבנה או דירה עשוי להיות שווה את גודלו בזהב, אבל אם עלולות להיות לתוספת כזו התנגדויות מצד רשות מקומית או דיירים ושכנים או שדרושים יהיו רישיונות והיתרים מיוחדים, הערך הזה מתמסמס מהר מאוד.
העתיד המשפטי של הנכס
סיכונים נוספים ברכישת נדלן קיימים לא רק מבחינת הבעלות על הקרקע, אלא גם בעתיד של שטח כזה או אחר: שטח חקלאי שעומד בפני הפשרה, מול כזה שלעולם יישאר חקלאי, למשל, או מגרש שהרשויות צפויות להפקיע חלק ממנו עבור שימושים ציבוריים. כל נכס כזה עשוי להוות השקעה טובה – או שלא.
אין זה משנה, וגם כשאתם קונים דירה או בית למגורים ולא מסתכלים עליהם כעל 'עסק', כביכול, עדיין כדאי להתייחס אליהם כאל נכס להשקעה ולבדוק כל דבר מכל זווית אפשרית. כך יגידו לכם בוודאי כל מי שעוסקים בתיווך או בכלל בתחום. גם אם הנכס ישמש אתכם למגורי המשפחה ואתם לא מתכננים להשכיר אותו או למכור אותו בתוך כמה שנים, עדיין, מדובר בסכום כסף לא מבוטל שיש להשקיע וישנם הרבה שיקולים שיש לקחת בחשבון אם רוצים שערכו של הכסף הזה יישמר לאורך שנים.
עורכי דין למקרקעין יהיו כמובן אלה שיבחנו את מצבו המשפטי של הנכס שתקנו, ינסחו את הסכמי הרכישה או המכירה וינהלו עבורכם אולי את המשא ומתן. חשוב לומר שהם גם יכולים לתת לכם ייעוץ עסקי של ממש, ולא לשמש רק כיועצים משפטיים, בעיקר מבחינות של פוטנציאל הנכס מול הסיכונים שבאחזקה בו ומבחינות של מיסוי ושיקולי מס.
אולי יעניין אותך: איך בוחרים עורך דין מקרקעין מקצועי?
רוצים לקבל ייעוץ בתחום המקרקעין? בחרו עורך דין מקרקעין מומלץ וצרו קשר
ברור כדאיות עסקת המקרקעין מבחינה כלכלית
עורך דין שעוסק במקרקעין יכיר בוודאי את כל ההשלכות הכלכליות של עסקת נדל"ן – רכישת יחידת מגורים או מגרש. האם המימון שתצטרכו להעמיד לרכישת הנכס עומד בקנה אחד עם עליית השווי שלו היא שאלה שאפשר לשאול רואה חשבון, למשל, אבל מה אומרת התב"ע המקומית ואיזו בניה או הרחבה אפשר לבצע על הנכס היא שאלה לעורך דין למקרקעין.
יכול להיות שאתם קונים דירה קטנה באזור שבו ניתן לבצע הרחבות, אבל רק על ידי בנים ממשיכים. האם תוכלו לדעת את המשמעות של זה ללא בדיקה על ידי עורך דין? בנוסף, קיימים בישראל סטטוסים שונים לנכסים: השכרות בדמי מפתח, למשל. האם תוכלו לקבוע בעצמכם אם כדאי לקנות נכס שמושכר, ללא עזרת עורך דין למקרקעין?
ומה בדבר נכס שרשום כחלק מ"חברת גוש חלקה"? האם קל יהיה לפרק את החברה הזאת? רק עורך דין בעל התמחות במקרקעין יכול לתת לכם תשובה בעניין כזה, למשל.
ברור כדאיות העסקה מבחינת מיסוי
לפעמים תמצאו נכס שמבחינה כלכלית טהורה כדאי לקנות אותו: המוכר – אדם פרטי, חברה קבלנית או יזמית או אפילו מתווך מקומי - יסבירו לכם את כל התנאים לרכישה ואת התוכניות הרלוונטיות לנכס ותמצאו שהם אטרקטיביים. אבל אז יבדוק עורך הדין את הסטטוס של הנכס בהתחשב במעמד האישי שלכם, וימצא שמבחינת המס שיוטל עליכם ברכישה או במכירה בהשבחה עתידית, העסקה לא תהיה כדאית. כאן, כמו בדוגמאות הקודמות, עורך הדין למקרקעין הוא בהחלט יועץ עסקי נאמן עוד לפני ניסוחי חוזים וחתימות.
(צילום: ShutterStock)
