החלטתם לקנות דירה ולהפסיק לגור בשכירות. חיפשתם בין כל משרדי התיווך בעיר, ובסופו של דבר מצאתם את הדירה שרציתם, במחיר שמתאים לכם. אבל הנה הפתעה: בזמן לקיחת המשכנתא, "הזכירו" לכם, שבנוסף להוצאה על הדירה עצמה, תצטרכו גם לשלם מס רכישה; הוצאה שאולי לא תכננם או חשבתם עליה מספיק.
מה זה מס רכישה?
מס רכישה הוא מס לא שגרתי במבנה המסים בישראל. בניגוד למס הכנסה או מס על רווחי הון למשל, מס רכישה לא משולם על רווחים או הכנסה, אלא על רכישה, שהיא למעשה הוצאה, ובמקרה שלנו – רכישה של דירה.
מס רכישה מבדיל בין קונים או רוכשים של נדל"ן שיש להם כבר דירה או בית, לבין מי שקונים דירה בפעם הראשונה או שהדירה שהם קונים היא דירה למגורים שלהם עצמם. במילים אחרות, המס נמוך יותר למי שרוכשים דירה שתשמש אותם למגורים – דירה יחידה – לעומת מי שקונים דירה שתשמש אותם להשקעה או להשכרה (גם אם היא דירה יחידה).
הגדרות חשובות במס רכישה
בעניין זה, רשות המסים מגדירה לצורך חישוב מס רכישה, שתי הגדרות חשובות:
- דירת מגורים: דירה שמשמשת או המיועדת לשמש למגורים. הדירה יכולה להיות גמורה או לא, כמו למשל במצב שבו קונים דירה לא גמורה מקבלן, למשל. סעיף זה, של חישוב מס רכישה בעת קנייה מקבלן, תלוי באם יש התחייבות של הקבלן לסיום הבנייה, או שלא. אם היא לא קיימת, הרי שעלולים לשלם מס רכישה כמו על קרקע – 6% משווי הרכישה).
- דירת מגורים יחידה: הדירה הנרכשת היא דירת המגורים היחידה של הרוכש. יכולה להיות בבעלותו גם חלק בדירה נוספת (עד 33%) או שהוא מחזיק במחצית מדירה שקיבל בירושה.
אם יש למישהו כבר דירה, אבל הוא מוכר אותה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה, הוא עדיין נהנה מחישוב מס רכישה של רוכש דירה "ראשונה" או יחידה.
עומדים לרכוש דירה? לא בטוחים כמה מס תצטרכו לשלם? התייעצו עם עורך דין מקרקעין באזור מגוריכם שייעץ לכם בהתאם
מס רכישה – חישוב מדורג
בחישוב מס שבח דרושה הערכה של שמאי מקרקעין והוא גם יוכל להסביר לכם את נושא שווי קרקע או שווי נכס אחר – דירה או בית – לצורך חישוב המס. עורך דין למקרקעין יסביר לכם שחישוב מס רכישה תלוי קודם כל בשווי העסקה עצמה. בכמה כסף אתם קונים את הנכס, וגובה הסכום עצמו נקבע גם על פי פטורים שונים. המס משולם במדרגות, כאשר אם מדובר בדירה יחידה, יש פטור ממס עד גובה מסוים, ומעבר לכך מתחילים לשלם מס על ההפרש.
ניקח לדוגמא דירה יחידה של זוג צעיר, ללא פטורים או הטבות מיוחדות, שנקנית בסכום של 500,000$.
הזוג מקבל פטור עד סכום של 1,696,750 ש"ח, שהוא כ- 70,000 ש"ח פחות משווי העסקה כולה (1,767,500 ש"ח). על ההפרש – 70,000 ש"ח – ישלם הזוג הרוכש מס בגובה 3.5%, שהם כ- 2,500 ש"ח.
לו היה הזוג קונה דירה בסכום נמוך יותר – 1,600,000 ש"ח, למשל – הוא לא היה משלם בכלל מס.
וכמה מס היה משלם מי שיש לו כבר דירה?
אחוז המס היה אז 8%, ואותו היה על הקונה לשלם מתוך כל שווי העסקה - 141,400 ש"ח, לא פחות.
מהן מדרגות המס במס רכישה?
מדרגת המס הראשונה בקניית דירה יחידה היא 0%. השני היא של 3.5%, המדרגה השלישית מחויבת בשיעור מס רכישה בן 5%, הרביעית מגיעה כבר ל- 8% והאחרונה, הגבוהה ביותר - 10%.
שווי מדרגות המס עצמו נקבע בכל שנה ומתעדכן בהתאם לעליית המדד. בשנת 2,019, למשל, שווי המדרגה הראשונה (0% מס) הוא 1,696,750 ש"ח. 3.5% מס ישלמו על המדרגה שבין 1,696,751 ש"ח ועד 2,012,560 ש"ח וכו'.
מס רכישה תלוי גם בסטטוס של הקונה
גובה המס שמשולם בסופו של דבר תלוי גם בקונה, ובפטורים שיש לו.
נכים, עיוורים שקונים דירת מגורים – גם אם היא לא דירה ראשונה או יחידה – משלמים רק 0.5% מס. עולה חדש, זכאי גם הוא ליהנות ממס רכישה של חצי אחוז בלבד, אולם זאת רק פעם אחת ורק שנה לפני שנכנס לארץ או אם לא חלפו שבע שנים מיום כניסתו לארץ.
