* המאמר מובא לצורך מתן אינפורמציה בלבד ואינו מהווה תחליף להתייעצות עם מומחה.
קניית דירה בקבוצת רכישה
קניית דירה במסגרת של קבוצת רכישה מתקיימת כאשר קונים מתארגנים יחד להוזלת עלויות הבנייה. קניה מסוג זה יכולה להיות הצלחה, אבל תלוי מי מנהל אותה, מהם התנאים לניהול הקבוצה ועל מה אתם מתחייבים כרוכשים. חובה לבדוק היטב מי הגורם הפיננסי שמלווה את הפרויקט ומה קורה לכסף שלכם במקרים של איחור בבניה או הפסקתה.
בנוסף, חשוב לבדוק מה קורה במידה והערכת הבנייה הראשונית לא הייתה מדויקת ויש הוצאות נוספות: מהי ההערכה לעלויות הנוספות, מי משלם אותן ועד כמה אתם מובטחים מפניהן.
קניית דירה יד שנייה - עלות השיפוץ
אל תנסו להעריך בעצמכם (אלא אם אתם בעלי מקצוע בתחום) מה תהיה עלות השיפוצים של דירה שאתם חושבים לקנות, להרחיב או לשפץ. ודאו מראש מהו התקציב וקחו בחשבון חריגה של 20% לפחות.
בעיות בבניין – אחריות
ברכישת דירה חדשה:
קראו את חוק המכר ונסו להבין אותו: ראו מי אחראי לתיקון פגמים במסירת דירה מקבלן ועד מתי מתקיימת האחריות. שימו לב, אם תדרשו לחתום על אישור שאין ליקויים בדירה. אל תחסכו והזמינו חברה מקצועית שתאתר עבורכם את ליקויי הבנייה.
ומה אומר החוק לגבי פגמים בדירה יד שנייה?
אל תזלזלו בתקלות שנראות תמימות, כמו נזילות 'קטנות' או בלטות לא יציבות. בדקו עם ועד הבית אם יש בעיות בבניין עצמו, שעלולות לגרום לכם הוצאות. גם כאן אפשר להזמין חברת בדק בית מקצועית שתאתר עבורכם ליקויים, ממש כמו בדיקת מכונית משומשת לפני קניה..
השתמשו בעורך הדין שלכם
קחו עורך דין שילווה את תהליך הקנייה מהרגע הראשון. ברגע שהתבייתם על דירה כלשהי מבעלות קודמת (יד ראשונה מקבלן או יד שנייה), בדקו את הסטטוס שלה ברשומות (טאבו ומנהל מקרקעי ישראל) בעזרת עורך דין. אל תחתמו על שום סוג של הסכם – גם לא "זיכרון דברים" ללא עורך דין.
עורך דין מקרקעין יבדוק ויוודא שאין בעיות רישום ובעלות, שיעבוד , עיקול, חריגות בנייה שלא קיבלו אישור ועוד בדיקות נוספות
בנדל"ן, רק מה שמופיע על נייר – קובע
לכן, אל תצפו לשום דבר מאף אחד, כל עוד הדברים לא מופיעים בכתב. מצד שני, כאמור, אל תמהרו לחתום על שום נייר או מסמך.
בררו מה באמת היכולות הכספיות שלכם
פנו לבנק למשכנתאות ובררו בדיוק מה אתם יכולים לקבל מהבנק ובאיזו ריבית. אל תשכחו שטיב הנכס והשווי שלו משפיעים על גובה הריבית וסכום המשכנתא: בסופו של דבר הבנק יבקש הערכת שווי של הנכס על ידי שמאי, ויקבע על פיה לא מעט מתנאי התשלום. היו מוכנים להפתעות גם בכיוון הזה. לקבלת הצעה משתלמת, פנו למספר בנקים בשלב בחירת מסלול המשכנתא ואל תסתמכו על הצעה מבנק יחיד.
מי השכנים בבניין? בשכונה?
דעו איפה אתם עומדים לגור ומי השכנים שלכם. עשו סיבוב בשכונה – ברגל – דפקו בדלת של ועד הבית בבניין ודברו עם השכנים. קצת רכילות לא הזיקה לאף אחד.
תכנית בניין ערים
יש מגרש ריק מול הבית? מדברים על כביש מהיר סביב השכונה? בררו מה מתוכנן בסביבה שלכם, ואם צריך, גשו לעירייה והסתכלו בתב"ע. אל תפסלו שום שמועה על תכניות עתידיות ובדקו כל דבר.
מה השווי האמיתי של הנכס?
אל תתאהבו בדירה. קנו דירה מתוך הבנת המחיר האמיתי שלה כפי שמשתקף בהערכת שמאי או במחירי עסקאות אמיתיות שהתבצעו באזור בתקופה האחרונה. אל תעשו טעות ותקנו דירה במחיר שמשקף "עלייה במחירים" או "אפשרות לתמ"א". קנו דירה במחיר ריאלי, בשווי ריאלי, ולא על בסיס רווחים עתידיים.
אל תשכחו שאתם לא קונים רק נכס, אלא גם ארנונה ומיסי ועד בית – קחו הוצאות כאלה בחשבון.
ודאו שיש לכם איפה לגור
אם אתם מפנים דירה, השאירו לעצמכם אופציה למסור אותה מאוחר ככל האפשר – ואם אפשר, אז הרבה אחרי המועד שבו אתם אמורים להיכנס לדירה הבאה.
אם אין אפשרות, קבלו מהקבלן התחייבות לשכר דירה כך שלא תצטרכו להוסיף כסף על שכירות. בכל מקרה, קחו בחשבון צורך במימון שכירות והוצאות נוספות, והשאירו לעצמכם מקום לחריגה תקציבית סבירה (10%).
עכשיו, כשאתם מוכנים ומזומנים לרכישת דירה, פנו לאחד ממשרדי התיווך שלנו, למציאת דירה
