העסק שלך לא כאן? להצטרפות חינם חץ

מכירת דירה: 5 טיפים להצלחת העסקה היקרה בחייכם

מכירת דירה זו כנראה העסקה החשובה והמורכבת ביותר שתבצעו בחיים ולכן לא כדאי להקל בה ראש. אילו בדיקות כדאי לבצע לפני מכירת נכס ולמה מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מהתחום? הנה 5 טיפים שכדאי לקרוא.

מאת צוות B144
clock-icon 5 דקות קריאה
מדריך מכירת דירה

 

בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו באופן משמעותי. ככל הנראה, הציבור צופה שמחירי השוק עתידים לעלות, דבר המשפיע על רכישת דירות.

במידה ולא יהיו עוד עליות חריגות, בשנת 2021, מחירי הדירות ירשמו עלייה שנתית של כ-11%-11.5%, שנחשבת לרמת שיא יוצאת דופן. נתונים אלו אינם מפתיעים, שכן מפרסום נתוני הלמ"ס, אנו עדים לכך שבשנת 2021, נמכרו לא פחות מ- 56,060 דירות חדשות (המספר השנתי הגבוה ביותר משנת 2004).

אם אתם מעוניינים למכור דירה, יש לקחת בחשבון שזוהי עסקה מאוד משמעותית ומורכבת שתדרוש מכם התעסקות רבה. ככל שתבינו יותר איך מתבצע התהליך ותקפידו לבצע את כל השלבים הנחוצים, כך תצליחו לעבור אותו על הצד הטוב ביותר. קבלת ליווי מאנשי מקצוע מומחים בתחום, תעזור לכם לקצר הליכים בירוקרטיים רבים, להימנע מטעויות לאורך התהליך ולהגדיל את התמורה שתקבלו מהעסקה.


לשם כך, אספנו 5 טיפים שכדאי ליישם כדי לצלוח את העסקה הזו במינימום נזק ובמקסימום רווח:

מכירת דירה

 

 

1. בחירת מתווך נדל"ן מקצועי למכירת דירה

העסקת מתווך נדל"ן מקצועי היא צעד חשוב בדרך למכירת דירה. המתווך יחסוך לכם זמן וטעויות נפוצות וידע איך להציג את הנכס בפני קונים פוטנציאליים במהירות. בדרך כלל, למכור דירה לבד זהו תהליך שאורך זמן רב יותר. לרובינו אין את הניסיון והידע לשווק את הדירה, לנהל משא ומתן עם הקונים ויותר מכך את הזמן להציג אותה ולתת מענה למתעניינים

הנה 7 יתרונות מרכזיים של שימוש במתווך נדל"ן:

  • מומחה בתחום בעל ידע וניסיון רב, שכן הוא ביצע מאות עסקאות. הוא ידע איך לייעל ולמקסם את המכירה כדי שתרוויחו ממנה כמה שיותר. 
  • מתווך הנדל"ן יכול לזהות מוקשים בדרך שאתם עלולים לפספס. 
  • בעל יכולות גבוהות לנהל משא ומתן.
  • מאחר וזאת התעסקות רבה, מתווך הנדל"ן יוכל לחסוך לכם זמן רב כך לא תפגע שגרת חייכם. 
  • מתווך הנדל"ן ידע איך לחשוף את הנכס למספר גדול של מתעניינים, מאחר ויש לו מאגר לקוחות גדול. 
  • הוא יציג באופן ראוי את הנכס ויענה על מגוון שאלות של לקוחות פוטנציאליים. 
  • המתווך יעבוד באופן מסודר, כך הוא יוכל לעקוב אחר האנשים שמגיעים לראות את הדירה ולחזור אליהם על מנת שהמכירה לא תתפספס.

 

איך לבחור מתווך נדלן מקצוען?

בישראל קיימים עשרות אלפי מתווכים ומדובר באחד המקצועות היותר פופולריים. מאחר והיצע הדירות בארץ יחסית נמוך, אלא מול מספרם הגדול של המתווכים נוצרים לעתים סכסוכים בין המתווכים לבין בעלי הדירות למכירה. בנוסף לכך, לפי ההערכות קיימים בישראל מתווכים ומשרדי תיווך שאין להם כלל רשיון תיווך.

לכן, אספנו לכם 4 טיפים איך למצוא סוכן נדל"ן שהוא מקצוען:

  • המלצה ממישהו שאתם מכירים - התחילו בלבדוק עם חברים וקרובי משפחה לגבי ניסיונם עם מתווכים. אין כמו המלצה מחבר, שמכר את דירתו ויוכל להמליץ לכם על המתווך שהעסיק.
  • חפשו מתווכים מובילים באזור הגאוגרפי שלכם - מתווך נדלן מקצועי צריך לחיות את העיר ולהכיר אותה על בוריה. חפשו מתווכים מומחים עם ניסיון לאזור הגאוגרפי שלכם. כמו כן, חשוב לבדוק ולסקור שיש להם המלצות וביקורות חיוביות מלקוחות קודמים. באתר B144 תוכלו לבחון סוכני נדלן לפי דירוג וביקורות, ממש לפי המיקום הספציפי שלכם. כדאי לעשות בזה שימוש.
  • האם המתווך מורשה להיות מתווך - לפי החוק בישראל, מתווך חייב להחזיק רשיון בתוקף מטעם משרד המשפטים, לאחר שסיים בהצלחה את הבחינה לדיני מתווכים במקרקעין. לכן, כדאי לבדוק ולשאול את המתווך שמצאתם, האם יש לו רשיון בפועל ולבקש לראות תעודה. מתביישים? אפשר לבדוק גם במרשם המתווכים המורשים של משרד המשפטים בלינק כאן, ע"י הזנת השם ושם משפחה.
  • שאלו את כל השאלות - אל תשכחו, מדובר בעסקה שכנראה תהיה הכי יקרה ומשמעותית בחייכם. כדאי לברר ולשאול את המתווך כל שאלה שעולה לכם, לפני שאתם מתחילים להעסיק אותו. זאת, על מנת לוודא שמדובר באדם מקצועי שידאג לאינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר. אילו שאלות למשל? כמה שנים המתווך בתחום? כמה דירות הוא מכר באזור שלכם? כמה נכסים יש לו בבלעדיות? כמה עמלה הוא לוקח (הן לפני העסקה והן אחרי במידה ויש)? וכו'.

בחירת מתווך נדלן

 

 

2. מציאת עורך דין מומחה בעסקאות מכירת דירה

מכירת דירה הינה תהליך מורכב המצריך מכם מיומנות רבה, שכן בעסקה זו ישנם המון הליכים בירוקרטיים שתצטרכו לעבור. לכן, כדאי מאוד להיעזר בליווי מקצועי של עורך דין מומחה בעסקאות מכר מקרקעין. הוא ילווה אתכם לאורך כל התהליך - יבצע את כל הבדיקות הנחוצות ויתן מענה לכל ההיבטים המשפטיים מתחילת הדרך ועד סופו. 
כמו כן, עורך דין מקרקעין יאפשר לכם לבצע תכנון מס נכון שיכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים, יאסוף את כל המסמכים הרלוונטיים לעסקה וידאג לחוזה מכר נקי מטעויות. מטרתו להבטיח שכל הפעולות יבוצעו על הצד המקצועי ביותר, תוך שמירה על האינטרסים שלכם.

 


3. בדיקת סכום מס שבח על מכירת דירה

מס שבח הוא למעשה ההון הנוצר בעקבות מכירת דירה. זהו ההפרש של מחיר הדירה שנקנתה על ידי הבעלים הנוכחי של הנכס לבין המחיר בו היא נמכרת, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז של הוצאות הרכישה וההשבחה של הנכס. בנוסף, תשלום שכר הטרחה עבור עורך הדין, העמלה למתווך, מס רכישה, אגרות ומיסים ועוד. מס השבח עומד על 25% מהשבח נטו הנוצר בעת מכירת הדירה. 

מיסוי הוא אחד ההיבטים החשובים שצריך להתייחס אליהם בתהליך המכירה. מאחר וזו עסקה העשויה להגיע לסכומים מאוד גבוהים, באמצעות בדיקה מראש בנושא מס שבח, תוכלו להיערך באופן הנכון ביותר מבחינה תקציבית. אם אינכם זכאים לפטור או הנחה במס, ככל הנראה תאלצו לשלם סכום גבוה עבור מס השבח. עם זאת, ישנם מקרים מסוימים שבהם לחכות עם מכירת הדירה, למועד שבו כן תהיו זכאים להנחה או פטור, תהיה משתלמת יותר עבורכם. לכן חשוב לבצע בדיקה מראש, יחד עם אנשי מקצוע מנוסים. 

עורך דין מקרקעין למכירת דירה

 

לבדיקה מקדימה של מס שבח יש 3 יתרונות עיקריים: 

  • ניתן לדעת מראש מהו הסכום שישאר בידכם לאחר שתמכרו את הדירה. 
  • באמצעות הבדיקה ניתן לדעת האם אתם זכאים לפטור או הנחה ממס. במידה ואינכם זכאים, תוכלו להיערך מראש ולברר על דרכים אחרות בהם ניתן לחסוך כסף רב. 
  • במידה והעסקה דורשת תשלום מס שבח, תצטרכו לשלמו תוך 60 יום ממועד המכירה. כדאי להתכונן לכך מראש ולוודא שיש לכם בצד את הסכום הנדרש. כאשר אתם מוכרים דירה אשר נמצאת בבעלותכם מחובתכם לשלם מס שבח, אלא אם הנכם זכאי לפטור מלא או חלקי. 

אולי יעניין אותך: איך לחשב מס שבח - המדריך המלא

 

פטור ממס שבח: באילו מקרים?

  • המוכר יקבל פטור במידה והמכירה היא דירת מגורים אחת.
  • כאשר מדובר בעסקה שלא תופק ממנה רווח. לרוב תתרחש כאשר מעניקים את הדירה במתנה לקרוב משפחה, בהתאם לתנאים בחוק. במצב זה מתקיים פטור חלקי והקונה ישלם שליש משיעור המס. 
  • במידה ובעל הנכס מחזיק את הדירה מעל 18 חודשים, הוא יקבל פטור (אם זו דירתו היחידה). 
  • דירת מגורים מזכה - תנאי מקדים לזכאות לפטור מס שבח. יתקיים כאשר דירה שבנייתה הושלמה ונמצאת בבעלות אדם פרטי כ-25 שנים ומעלה. בנוסף, היא שימשה בשיעור הגבוה מ-50% משטחה עבור מגורים ב-4 השנים שקדמו למכירה, או 80% מהתקופה המחושבת למס השבח.
  • אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה, ניתן לקבל פטור ממס שבח. זאת במידה ועונים על 2 תנאים: היורש הוא צאצא של המוריש ולמוריש לא הייתה בבעלותו יותר מדירה אחת ביום שנפטר ואם עדיין היה בחיים ומוכר את הדירה, היה פטור ממס שבח במכירתה. 
  • ניתן לקבל פטור כאשר מוכרים שתי דירות יחד, זאת בתנאי והמוכר ירכוש דירה אחרת במקומן. 

 

 


4. בדיקת המצב המשפטי של הנכס

שלב נוסף שמומלץ להתייחס אליו בתהליך מכירת הדירה, הוא ההיבט המשפטי. זאת כדי שתמנעו מסיבוכים כלשהם שיהוו עבורכם בעיה, או אפילו יגרמו לכם לנזקים כספיים ובמקרים קיצוניים יכולים לפגוע במכירת הדירה, כגון חריגות בנייה, הערות משפטיות, שגיאות ברישום הנכס, שימוש חורג וכו'.

 

איך בודקים הערות על נכס מקרקעין?

 

נסח הטאבו הוא מסמך המפרט את מי הבעלים של הדירה וכן הערות ורישומים שהוטלו על הנכס. את נסח הטאבו תוכלו להוציא מהאתר של אגף רישום והסדר מקרקעין (כאן). במידה והבית שלכם לא רשום בטאבו, עליכם להזמין מסמך אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל, או מהחברה המשכנת, לפי סטטוס הבית (בקישור כאן).
אם אתם עדיין משלמים משכנתא על הנכס, חשוב לבדוק מול הבנק את גובה יתרת הסילוק, כדי לדעת מהן האפשרויות העומדות בפניכם ואם קיימת אופציה לשלם את הסכום הנותר, או לבצע גרירת משכנתא. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקצועי מראש, כדי שיבצע את כל הבדיקות הנחוצות - כך תגיעו לשלב המשא ומתן מול הרוכשים הפוטנציאליים עם כל הפרטים בנוגע לנכס. 

טיפים לעסקת מכירת דירה

 

 

5. תמחור עסקת מכירת דירה

תחילה, עליכם לקבל הערכה למחיר אותו תדרשו בעבור הנכס. מומלץ לבדוק זאת לפי עסקאות שבוצעו בתקופה האחרונה באזור מגוריכם. תוכלו לבדוק זאת באתרים כמו מדלן ורשות המסים, שם גם מפורטות העסקאות בפועל שבוצעו. עם זאת, חשוב לדעת שהמחיר המוצג לא תמיד משקף נכונה את המצב, שכן יכול להיות שהדירה שנמכרה בעלת מפרט שונה משלכם או שמא יש לה זכויות בנייה נוספות לניצול וכדו'.

כמו כן, במידה ויש צורך לשפץ את דירתכם לפני המכירה, מומלץ לבצע זאת כדי להעלות את הערך שלה. כך, לנכס יהיה ערך גבוה יותר והוא ימשוך רוכשים פוטנציאליים. 

 

 

מכירת דירה - עסקה חשובה של פעם בחיים

לסיכום, כדי לעבור את תהליך מכירת הדירה באופן היעיל והמקצועי ביותר, כדאי לשים לב לכל השלבים הנחוצים. מומלץ להיעזר בעורך דין או מתווך נדל"ן מקצועי, זאת כדי שיוכלו להשיג לכם את התנאים האופטימיליים ביותר הרלוונטיים לעסקה. תוכלו להיכנס לאינדקס של B144 ולמצוא שם מבחר רחב של אנשי מקצוע המתמחים בתחום ומדורגים לפי המלצות וביקורות של לקוחות קודמים.
 

 

שאלות נפוצות

 

אילו מסים צריך לשלם כשמוכרים דירה?

2 המסים שחלים בעת מכירת הנכס הם: מס שבח והיטל השבחה. מס על השבח חל למעשה על ההפרש בין שווי הנכס בעת שבה הבעלים קנה אותו לבין שווי הנכס בעת המכירה, עם הצמדה למדד (בקיזוז כל ההוצאות כגון שכ"ט עו"ד, אגרות, דמי תיוך וכו'). היטל השבחה הוא חיוב על השבחה שבוצעה לנכס במסגרת תכנית מתאר של הועדה המקומית, אשר הובילה לעליית ערך הנכס (כגון אישור הוספת קומה, הוספת מרפסת, תוספת בנייה על הגג וכו').

כמה משלמים למתווך על מכירת דירה?

בישראל העמלה המקובלת, שגובה המתווך עומדת ע"ס של 2% משווי הנכס בעת המכירה. לרוב, המתווך גובה את התשלום מכל צד בעסקה בנפרד, כלומר 2% מהמוכר ו- 2% מהקונה.

 

search