העסק שלך לא כאן? להצטרפות חינם חץ

מהו פרויקט תמ"א 38?

תכנית תמ"א 38 מיועדת בראש ובראשונה לחזק מבנים שלא נבנו לפי תקן הבנייה שנועד להגן עליהם אם חלילה מתרחשת רעידת אדמה בעוצמה גבוהה. הממשלה רצתה שאת עבודות החיזוק יממנו היזמים ולא המדינה עצמה

פרוייקט תמ'א 38

בחודש מאי 2012 אישרה הממשלה את תיקון 3 לתמ"א 38 שנועד לקדם פרויקטים של התכנית ברחבי הארץ – זאת לאחר שמאז השקתה ב-2005 התמ"א סבלה מפגמים ובעיות רבות שמנעו את יציאתם לפועל של פרויקטים רבים. התיקון החדש נועד להפוך פרויקטים של תמ"א 38 למשתלמים יותר מבחינה כלכלית ליזמים.

ישראל נמצאת בקו השבר הסורי-אפריקאי, אזור גיאוגרפי המועד לרעידות אדמה – כאשר הערכות המקצועיות גורסות כי בעתיד תתרחש באזורנו רעידה שעלולה להיות חזקה מאוד. לכן הממשלה השיקה את תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית 38 – שמהותה עידוד בעלי דירות ויזמי נדל"ן לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. בתמורה לחיזוק המבנה מקבלים היזמים זכויות בנייה לדירות חדשות או זכויות להרחבת דירות קיימות ואפילו אפשרות להוסיף שדרוגים ועבודות שיפוצים נוספות לבניין.


מדריך עקרונות פרויקט תמ"א 38 לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה


מהות הפרויקט: תכנית תמ"א 38 מיועדת בראש ובראשונה לחזק מבנים שלא נבנו לפי תקן הבנייה שנועד להגן עליהם אם חלילה מתרחשת רעידת אדמה בעוצמה גבוהה. הממשלה רצתה שאת עבודות החיזוק יממנו היזמים ולא המדינה עצמה והיא קיוותה להשיג זאת באמצעות מתן ההטבות שציינו בתחילת המאמר.

הבניינים המתאימים לפרויקט: תכנית תמ"א 38 מיועדת רק לבניינים שנבנו לפני כניסתו לתוקף של תקן הבנייה המתייחס לעמידות בפני רעידות אדמה. כך שרק בניינים שנבנו עד 1980 זכאים להיכנס לתכנית זו. כמו כן מדובר על מבנים למגורים בני למעלה מ-2 קומות בלבד.

חיזוק הבניין: את הבניין מחזקים באמצעות התקנת עמודי בטון מחוזקים, חיזוקי פלדה ועוד מספר יישומים אפשריים המפורטים בתכנית.

שדרוג חלקו החיצוני של הבניין: במסגרת פרויקט תמ"א 38, לאחר עבודות החיזוק, חלקו החיצוני של הבניין עובר מתיחת פנים ומקבל מראה חדש.

אישור הדיירים: בעבר נדרש אישור של 100% מהדיירים (בעלי הדירות) בבניין, גורם שהקשה פעמים רבות על ההשתתפות בפרויקט. כיום, נדרש אישור של רק 66% מהדיירים. בנוסף, במסגרת תיקון נוסף של תמ"א 38 ניתן לתבוע דייר המסרב לתכנית על הנזק הכספי שנגרם לשאר הדיירים כתוצאה מאי כניסה לפרויקט. בפועל יזמים רבים נכנסים רק לבניינים עם אישור של 100% כדי להימנע מבעיות ועיכובים.

תוספת קומות: בראשית דרכה של תכנית תמ"א 38 היזמים יכלו להוסיף לבניין המחוזק קומה אחת בלבד – כך היזם היה אמור לממן את הפרויקט ולצאת ברווח – אך בפועל התוספת לא הייתה כלכלית עבור היזמים, בעיקר לא בפריפריה. תיקון 3 לתכנית מאפשר ליזמים להוסיף 2.5 קומות לבניין המחוזק, למכור יותר דירות חדשות ולהרוויח מהפרויקט – הטבה זו כוללת גם אפשרות עקיפה להטבות מיסוי ליזם.

אפשרויות שדרוג נוספות: במקום או לצד הוספת דירות חדשות לבניין, הדיירים יכולים לנצל הטבות נוספות, כגון הוספת 25 מ"ר לכל דירה בבניין, התקנת מעלית, תוספת מחסן לכל דירה מורחבת, שדרוג הכניסה, בנייה חדשה על קומת עמודים ועוד.

אפשרות להריסת הבניין ובניית בניין חדש: אפשרות נוספת במסגרת תקנות תמ"א 38 נקראת "פינוי בינוי" הסדר זה מאפשר להרוס בניין שאי אפשר לחזקו ולבנות במקומו בניין חדש לחלוטין.

כדי שפרויקט תמ"א 38 יצא לפועל יש כברת דרך ארוכה לעבור, הפרויקט צריך ליווי של עו"ד, התקשרות עם קבלן שיפוצים מבצע ויזם, קבלת אישורי בנייה, התמודדות עם מגבלות שונות לגבי השדרוגים ועוד היבטים רבים המחייבים עבודה מול גורמים מקצועיים ומנוסים בתחום זה, אבל אם תעברו משוכות אלו מדובר בפרויקט מועיל מאוד להשבחת הבניין שלכם.