העסק שלך לא כאן? להצטרפות חינם חץ

מה זה מס שבח ואיך מחשבים אותו? המדריך לשנת 2021

מהו מס שבח מקרקעין? יש בבעלותכם דירה שאתם רוצים למכור ולא יודעים איך מחשבים מס שבח? יצרנו עבורכם מדריך מס שבח לשנת 2021 המסכם את כל המידע בנושא.

clock-icon 7 דקות קריאה
מאת: צוות B144
מס שבח מקרקעין

תוכן העניינים:

  1. מה זה מס שבח מקרקעין?
  2. רפורמת 2014
  3. איך מחשבים מס שבח?
  4. מי זכאי לקבל פטור ממס שבח?
  5. החזר מס שבח

 

עד לפני מספר שנים, רוב מוכרי הדירות לא שילמו מס שבח בעקבות פטורים רבים. בשנת 2014 נכנסה רפורמה משמעותית במס שבח, היקף הפטורים צומצם וכבר לא כולם פטורים ממס זה. השינוי הכי מרכזי היה שאם בעבר היה ניתן למכור דירה כל 4 שנים ולקבל פטור מלא, כיום חישוב המס כולל מורכבות גדולה יותר. אז איך תוכלו למכור את הדירה שלכם ללא מס שבח? כל הפרטים בכתבה שלפניכם.
 

מה זה מס שבח מקרקעין?

כאשר אתם מוכרים דירה, מחושב מס השבח המתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה. מס השבח הוא ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה למחיר הקנייה שלה. המונח "שבח" נקרא כך בעקבות השבחה שעושים לנכס. הכוונה להפרש בין מחיר המכירה של הדירה שמכרתם, לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיר הנוכחי בנכס, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס. זה כולל שכר טרחה של העורך דין על העסקה, עמלה למתווך, עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה, אגרות ומיסים, הוצאות על ריבית המשכנתא ועוד.

מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה. במידה והתגלה שאין שבח, רווח הון לעומת מחיר הקנייה – אין טעם במימוש בפטור ממס השבח, בעיקר כי ניצול פטור מונע את הזכות לבקשת פטור במכירת דירה נוספת בעתיד.

 

מה זה מס שבח

(צילום:ShutterStock)
 

רפורמת 2014

בהתאם לתיקון בחוק, כל מכירת דירת מגורים שנרכשה על ידי תושב חוץ לאחר ה- 1.1.2014 ותימכר, תחויב במס. בשנת 2014 נכנסה רפורמה במס שבח, והוחלט על ביטול הפטור הגורף ממס שבח. מי שמחזיקים בדירה אחת, יקבלו את הפטור אם הם מחזיקים בדירה במשך לפחות 18 חודשים. אנשים שבבעלותם מספר דירות יצטרכו לשלם מס בהתאם לחישוב ליניארי. כלומר, כבר אין פטור ממס כל ארבע שנים. המוכרים מחויבים במס שבח בשיעור של 25% על הרווח, גם אם עברו יותר מארבע שנים מהמכירה הקודמת.
 

איך מחשבים מס שבח?

בכדי לחשב חישוב מס שבח, תוכלו להשתמש במחשבון מס שבח מטעם רשות המיסים. באמצעותו ניתן לחשב את מס העסקה שאתם עומדים לבצע, או עסקה שבוצעה על מנת להעריך באופן כללי את המס המשוער. המחשבון יכול לחשב עבורכם את תשלום המס הצפוי. זה פשוט מאוד, אתם רק צריכים להזין את הנתונים השונים אל תוך מחשבון מס שבח, התוכלו למצוא באתרים שונים. תוכלו לחשב את עלות רכישת הנכס, מועד רכישת הנכס, הוצאות על שיפוץ, דמי תיווך במכירה, פחת על הנכס ועוד נתונים שונים. לאחר מכן תראו את חישוב מס שבח המדויק עם גובה תשלום המס אותו תצטרכו לשלם. 

החזר מס שבח
(צילום:ShutterStock)
 

מי זכאי לקבל פטור ממס שבח?

מי שמוכר את דירתו צריך לבחון האם הוא זכאי לפטור ממס שבח. קיימים מספר תנאים המאפשרים פטור מלא או חלקי ממס שבח:

  • דירת מגורים מזכה
    זהו תנאי מקדים לזכאות לפטור ממס שבח. על פי החוק, דירת מגורים מזכה היא דירה שהבנייה שלה הושלמה והיא נמצאת בבעלות של 25 שנים ומעלה, של אדם פרטי ולא עסקי. בנוסף, הדירה שימשה בשיעור גבוה מ-50% מהשטח שלה עבור מגורים בארבע השנים לפני המכירה, או לחלופין 80% מהתקופה המחושבת למס שבח. החריגים בחוק הם בית כנסת וגן ילדים, הנחשבים בתור דירת מגורים מזכה אפילו שלא גרו בהם. את הפטור יקבלו כל התא המשפחתי ולא רק מי שבבעלות הכנס. במידה והדירה שאתם מוכרים מוגדרת 'דירת מגורים מזכה' - השלב הבא הוא מציאת מסלול הפטור הרלוונטי ביותר עבורכם.
     
  • פטור בעקבות אחזקה של הדירה מעל 18 חודשים
     החל משנת 2014, במידה והמוכר החזיק בזכות על הדירה במשך 18 חודשים לכל הפחות לפני המכירה, וזוהי דירתו היחידה – הוא זכאי לפטור ממס שבח. זהו בעצם מס שבח דירה יחידה. כמו כן, אם לאדם המוכר יש זכות בדירה אחרת בשיעור קטן משליש, הוא יקבל פטור מלא על מס שבח. בנוסף, בעל דירה המחזיק דירה שקיבל בירושה, יהיה פטור ממס שבח על מכירת הדירה שהתקבלה בירושה. 
     
  • מס שבח ירושה
    במידה ואתם מעוניינים למכור דירה שקיבלתם בירושה, אז תקבלו פטור ממס שבח אך רק עם מספר תנאים. היורש צריך להיות צאצא – בן, בת, נכד או נכדה של המוריש, גם בן זוג של המוריש רשאי למכור את הדירה. בנוסף, למוריש לא הייתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו, ובמידה ועדיין היה בחיים והיה מוכר את דירת המגורים הוא היה פטור ממס שבח בעת המכירה.
     
  • פטור במכירת שתי דירות
    על פי החוק, תושב ישראל זכאי לקבל פטור חד פעמי ממס שבח במידה והוא מוכר שתי דירות יחד, ובתנאי שמטרת המכירה היא עבור רכישת דירה אחת חלופית במקומן. ישנם תנאים נוספים לפטור זה, שווי הדירה החדשה צריך להיות לפחות 75% מהשווי של שתי הדירות הנמכרות. התנאי נועד להבטיח שהכסף נוצל לרכישת דירה. במועד מכירת הדירה הראשונה, המוכר מחזיק בדירת מגורים נוספת אחת בלבד. פרט נוסף שחשוב לדעת, הפטור ניתן במידה ופרק הזמן שבין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא יעברו יותר מ- 12 חודשים, וקניית הדירה החדשה תהיה בפרק זמן של 12 חדשים שלפני או אחרי מכירת הדירה השנייה. המחיר הכולל של שתי הדירות צריך להיות עד 2 מיליון שקל, כאשר מעל סכום זה הפטור הניתן הוא יחסי להפרש, ובאשר לדירה השנייה הנמכרת בלבד ועד לסך של 3.33 מיליון שקל, כאשר מעליו לא ניתן פטור כלל.
     
  • פטור כשאין תמורה בעסקת המכירה
    פטור זה לרוב מתקיים כאשר מעניקים דירה במתנה לקרוב משפחה, בהתאם לתנאים בחוק. במצב זה קיים פטור חלקי ממס שבח – הקונה משלם רק שליש מהמס. פרט חשוב, החל משנת 2014, צומצמו ההגדרות של 'קרוב משפחה' והעברה בין אחים ללא תמורה תוגדר כפטורה ממס שבח, רק כאשר הדירה התקבלה בירושה מהוריהם לפני ההעברה. בנוסף, ישנה התייחסות בחוק לתקופת הזמן שהמחזיק בדירה מתגורר בה מרגע קבלתה כמתנה - מי שמקבל דירה במתנה יקבל פטור ממס שבח במכירה בעתיד, אם הוא התגורר בדירה במשך שלוש שנים ברציפות או ארבע שנים אך לא באופן קבוע.

    כמו כן, הפטור הנפוץ ביותר מתשלום מס שבח, היה במסגרת מכירת דירה אחת לארבע שנים. בעבר מי שמכר דירה, היה צריך להמתין ארבע שנים עד למכירה הבאה על מנת שיקבל את הפטור. הפטור הזה כמעט ובוטל, מוכרי הדירות יוכלו למכור דירות, תחת החישוב הליניארי (הגנה ליניארית). מכירה אחרי ה-1 בינואר 2014 תחויב במס שבח חלקי.

 

חישוב מס שבח

(צילום:ShutterStock)

 

החזר מס שבח

כל אדם אשר ביצע בעבר עסקת נדל"ן בישראל, יכול להיות זכאי להחזר מס שבח אם שילם סכומים גבוהים מהמתחייב. לאחרונה פורסם דו"ח על ידי משרד מבקר המדינה, שישנם הרבה מוכרי נכסים וזכויות מקרקעין בישראל שלא מימשו את זכויות מס השבח שהם זכאים להם. בכדי לבדוק האם אתם זכאים לקבלת החזר, עלייכם להיכנס לאתר רשות המיסים בישראל ולבצע בדיקה לפי מספר תעודת הזהות של מבצע העסקה. במידה ויש לכם יתרת זכות, יש לפעול על פי ההוראות של אתר רשות המיסים.

 

רוצים להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בנושא מס שבח? ריכזנו עבורכם רשימה של אזורים בהם ניתן למצוא את העורך דין הנכון עבורכם:

עורך דין מקרקעין באזור תל אביב

עורך דין מקרקעין באזור ירושלים

עורך דין מקרקעין באזור חיפה

עורך דין מקרקעין באזור באר שבע

 

search